¿Qué es la extinción de condominio?
Un condominio es aquella situación en la que la propiedad de una cosa, generalmente un inmueble o una finca, es compartida por dos o más personas. Un condominio es, por tanto, un dominio compartido.
La extinción de condominio consiste en disolver la propiedad común de un bien. Es decir, cuando un bien indivisible tiene varios propietarios.
Principalmente se ejecutan dos vías para extinguir el condominio:
- Mediante un acuerdo amistoso. La parte que desea vender puede ser compensada económicamente por la otra u otras, de forma que se le entregue una suma de dinero a cambio de ceder su cuota de participación. Un ejemplo claro es, si tu expareja quiere mantener la propiedad común y tú no, una posibilidad es la cesión de tu parte a su favor a cambio de una compensación precio.
- Mediante un procedimiento judicial concreto (división de la cosa común). Comúnmente desembocará en la venta forzosa del bien. La solución más gravosa es la subasta del bien y esta vía solo es posible cuando no se haya alcanzado un acuerdo y haya que llevar el caso ante un juez.
Destacar que en un condominio cada propietario lo es en una cuota determinada. En caso de una pareja que pague la vivienda a medias, acostumbra a ser un 50-50, o en porcentajes idénticos del 25% en caso de herencia entre hermanos (sin que se haya favorecido a ninguno de ellos en el reparto).
¿Cuáles son los motivos que propician la extinción de condominio?
Si te preguntas en qué casos puede producirse una extinción de condominio, es necesario que:
- Uno o varios propietarios no quieran continuar formando parte de la comunidad
- Que el bien sea indivisible y, por tanto, no pueda repartirse entre las partes (por ejemplo, un piso).
Los casos más frecuentes de extinción de condominio se dan en situaciones como herencias (extinción de condominio entre hermanos) y divorcios.
¿Cómo tributa la extinción de condominio?
La extinción del condominio tributa a través del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y supone alrededor de un 1% sobre el valor real de los bienes adjudicados (dependiendo de la Comunidad Autónoma).
Los gastos de la extinción de condominio son abonados por la persona que vea aumentada su cuota de propiedad gracias a la cesión de la otra.
Por otro lado, es importante saber que, si cedes parte de una propiedad y obtienes un ingreso por ello, la posible ganancia deberá tributar en el IRPF. Por tanto, tributará la ganancia patrimonial siempre que el valor declarado en la extinción de condominio sea superior al valor de adquisición del bien.
¿Cuáles son los gastos de una extinción de condominio?
La extinción de condominio es mucho más económica que la compraventa, ya que no hay que abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
No obstante, sí habrá que hacer frente a los gastos de notaría, registro y gestoría para inscribir de forma correcta la operación y proteger los derechos de los propietarios. Además, la tasación para extinción de condominio es un trámite necesario al que también hay que hacer frente.
La extinción de condominio con hipoteca
Es muy frecuente, especialmente en caso de matrimonio, que exista una hipoteca a medias asociada a la vivienda cuya copropiedad está en disputa:
- Si quieres quedarte con la vivienda al completo e indemnizar a la otra parte, deberás llevar a cabo una novación hipotecariapara que, en adelante, seas el único responsable de pagar el préstamo, ya que serás el único propietario.
- Si se produce una venta de la vivienda, podéis venderla con o sin hipoteca, consultando qué opción os conviene más. Lo más habitual suele ser cancelar el préstamo gracias a la liquidez obtenida con la compraventa.
¿Qué se necesita para hacer una extinción de condominio?
- Negociación: El primer paso será negociar para llegar a un acuerdo respecto a la extinción del condominio.
- Escritura notarial: El siguiente paso es acudir al notario y firmar la escritura correspondiente. Para ello será necesario presentar:
- DNI de todas las partes
- Tasación o valoración del bien
- Documentación sobre el bien (escrituras y cualquier documento relevante)
- Documentación sobre medios de pago
- En caso de que se produzca un divorcio, la extinción del condominio puede incluirse por voluntad mutua como parte del Convenio Regulador de mutuo acuerdo que acompaña la demanda de divorcio.
Conclusiones
La extinción de condominio será siempre más sencilla y económica si se lleva a cabo de forma amistosa que si se termina llevando el caso a los tribunales. Es importante tener en cuenta que, en caso de abrir la vía judicial, las partes perderán el control sobre la solución final.
Además, la subasta puede suponer una pérdida económica para las partes, ya que el bien puede ser adjudicado por precios inferiores a los que se manejan en el mercado de compraventa de vivienda.
