Què és amortitzar una hipoteca?
L' amortització hipotecària consisteix en la liquidació del deute hipotecari pendent amb el banc (tant els interessos com el capital).
Hi ha dos tipus d'amortització:
- Total: Quan es paga el 100% del deute.
- Parcial: Quan es torna de cop només part del deute.
A Espanya, com a molts altres països, les hipoteques segueixen habitualment el sistema d'amortització francès, que genera quotes constants però concentrant el pagament d'interessos els primers anys de vigència de la hipoteca i el gruix de la devolució del capital en els últims.
Per tant, com més aviat es faci l'amortització hipotecària, més gran és l'estalvi en interessos, però paral·lelament, més gran resultarà el desemborsament econòmic que s'hagi de fer d'una sola vegada per la qual cosa disminuirà la nostra liquiditat.
Quina quantitat d'hipoteca es pot amortitzar sense penalització?
Prèvia a la resposta de la pregunta esmentada, s'ha de tenir en compte que a l'hora de negociar la teva hipoteca és primordial negociar aquest apartat ja que el banc només podrà cobrar una penalització si així es va indicar al contracte hipotecari signat.
Des de l'entrada en vigor de la Llei 5/2019 el 16 de juny de 2019, la comissió per amortització anticipada no pot ser superior a la pèrdua financera patida pel banc. Aquest càlcul depèn de la previsió que tinguin els tipus d'interès en el moment de la concessió de la hipoteca en comparació a la previsió que hi ha en el moment de l'amortització.
En cas que s'hagi signat la hipoteca abans del 16 de juny de 2019, s'haurà de revisar allò pactat a l'escriptura amb l'entitat bancària.
Si existeix, aquesta comissió no podrà ser superior a les quantitats següents:
- Hipoteques amb interès variable: L'import màxim de la penalització és del 0,15%, en base a la quantitat que s'amortitzi i sempre que es torni en els primers 5 anys de contracte. En cas que el que s'ha comentat succeeixi durant els 3 primers anys, et podran cobrar fins al 0,25% de l'import amortitzat. Als anys posteriors, no et poden cobrar cap penalització.
- Hipoteques amb interès fix: El cost màxim d'aquesta comissió pot ser de fins al 2% sobre la quantitat amortitzada, si ho tornes els primers 10 anys de contracte. Passat aquest termini, la penalització no podrà superar l'1,5% de l'import avançat.
Com es fa l'amortització hipotecària?
Un cop presa la decisió i valorats els diferents escenaris, cal seguir el procés següent:
- Contactar amb el banc per comunicar-vos que es vol pagar el préstec per avançat. Es pot fer a l'oficina habitual. En determinades circumstàncies, l'entitat financera podria cobrar una comissió.
- Indicar per escrit en quina data es farà l'ingrés addicional no previst i quina serà la quantitat amortitzada. És un simple tràmit, però serveix perquè quedi constància de la decisió.
- Un cop completat aquest procés, ja es pot realitzar el pagament. En cas que es tracti d'una cancel·lació total, l'entitat financera pot exigir que se li doni un preavís. Si això passa, no es podrà procedir a la liquidació del deute abans de la data que el banc indiqui. Cal tenir en compte que el període de preavís màxim que marca la llei en aquests casos és d'un mes.
És millor amortitzar la hipoteca o estalviar?
Si et trobes a la tessitura i no saps si amortitzar la teva hipoteca o invertir els estalvis, cal tenir en compte diversos factors.
- Si el retorn net de la inversió que es vol fer és superior als interessos de la hipoteca, sortirà més rendible invertir. En canvi, amortitzar la hipoteca et sortirà més a compte si els interessos que pagues són alts. Per aquest motiu, els anys inicials del préstec pot sortir més a compte amortitzar, ja que el préstec francès explica que la quota mensual aportada principalment està destinada a la devolució dels interessos i en menor grau a la devolució de capital.
- Si la teva hipoteca és variable, et convindrà fer una amortització anticipada parcial com més alt estigui l'euríbor, ja que l'estalvi en els interessos que aconsegueixis serà més gran. Per això, actualment, on l'euríbor està registrant màxims històrics, és un bon moment per amortitzar la teva hipoteca.Si decidiu fer-ho, podeu amortitzar la vostra hipoteca abans o després de la revisió anual o semestral de la quota. Si decidiu amortitzar-la abans de la revisió, la quota que pagareu cada mes serà inferior. Si ho fas després, amortitzaràs un volum més gran de capital.
- Amortitzar el préstec hipotecari proporciona tranquil·litat, ja que permet saldar el deute amb l'entitat bancària i estalviar interessos.
Conclusions
Les circumstàncies financeres d'una persona o família no són estàtiques, poden evolucionar al llarg del temps. El mercat també és dinàmic: els tipus d'interès, el moment del cicle econòmic o la rendibilitat de l'estalvi poden ser diferents de les vigents quan es va prendre la decisió de subscriure un préstec hipotecari. Per tant, és bo, des del punt de vista de la salut financera, reavaluar de tant en tant la situació i decidir si convé reduir o liquidar els deutes pendents.
