Què és l'extinció de condomini?
Un condomini és aquella situació en què la propietat d'una cosa, generalment un immoble o una finca, és compartida per dues persones o més. Un condomini és, per tant, un domini compartit.
L'extinció de condomini consisteix a dissoldre la propietat comuna d'un bé. És a dir, quan un bé indivisible té diversos propietaris.
Principalment s'executen dues vies per extingir el condomini:
- Mitjançant un acord amistós. La part que desitja vendre pot ser compensada econòmicament per l'altra o d'altres, de manera que se li lliuri una suma de diners a canvi de cedir la quota de participació. Un exemple clar és, si la teva exparella vol mantenir la propietat comuna i tu no, una possibilitat és la cessió de la teva part a favor seu a canvi d'una compensació preu.
- Mitjançant un procediment judicial concret (divisió de la cosa comuna). Comunament desembocarà en la venda forçosa del bé. La solució més gravosa és la subhasta del bé i aquesta via només és possible quan no s'hagi aconseguit un acord i calgui portar el cas davant un jutge.
Cal destacar que en un condomini cada propietari ho és en una quota determinada. En cas d'una parella que pagui l'habitatge a mitges, acostuma a ser un 50-50, o en percentatges idèntics del 25% en cas d'herència entre germans (sense que se n'hagi afavorit cap en el repartiment).
Quins són els motius que propicien l'extinció de condomini?
Si et preguntes en quins casos pot produir-se una extinció de condomini, cal que:
- Un o diversos propietaris no vulguin continuar formant part de la comunitat
- Que el bé sigui indivisible i, per tant, no es pugui repartir entre les parts (per exemple, un pis).
Els casos més freqüents d'extinció de condomini es donen en situacions com a herències (extinció de condomini entre germans) i divorcis.
Com tributa l'extinció de condomini?
L'extinció del condomini tributa a través del impost d'Actes Jurídics Documentats, i suposa al voltant d'un 1% sobre el valor real dels béns adjudicats (depenent de la Comunitat Autònoma).
Les despeses de l'extinció de condomini són abonades per la persona que vegi augmentada la seva quota de propietat gràcies a la cessió de l'altra.
D'altra banda, és important saber que, si cedeixes part d'una propietat i obtens un ingrés, el possible guany haurà de tributar a l'IRPF. Per tant, tributarà el guany patrimonial sempre que el valor declarat en l'extinció de condomini sigui superior al valor d'adquisició del bé.
Quines són les despeses d'una extinció de condomini?
L'extinció de condomini és molt més econòmica que la compravenda, ja que no cal abonar l'Impost sobre Transmissions Patrimonials.
No obstant, sí que caldrà fer front a les despeses de notaria, registre i gestoria per inscriure correctament l'operació i protegir els drets dels propietaris. A més, la taxació per a extinció de condomini és un tràmit necessari a què també cal fer front.
L'extinció de condomini amb hipoteca
És molt freqüent, especialment en cas de matrimoni, que n'hi hagi una hipoteca a mitges associada a l'habitatge la copropietat del qual està en disputa:
- Si vols quedar-te amb l'habitatge complet i indemnitzar l'altra part, hauràs de dur a terme una novació hipotecàriaperquè, en endavant, siguis l'únic responsable de pagar el préstec, ja que seràs l'únic propietari.
- Si es produeix una venda de la vivenda, podeu vendre-la amb hipoteca o sense, consultant quina opció us convé més. El més habitual sol ser cancel·lar el préstec gràcies a la liquiditat obtinguda amb la compravenda.
Què cal per fer una extinció de condomini?
- Negociació: El primer pas serà negociar per arribar a un acord respecte a l'extinció del condomini.
- Escriptura notarial: El següent pas és acudir al notari i signar l'escriptura corresponent. Per això caldrà presentar:
- DNI de totes les parts
- Taxació o valoració del bé
- Documentació sobre el bé (escriptures i qualsevol document rellevant)
- Documentació sobre mitjans de pagament
- En cas que es produeixi un divorci, l'extinció del condomini pot incloure's per voluntat mútua com a part del Conveni Regulador de mutu acord que acompanya la demanda de divorci.
Conclusions
L'extinció de condomini serà sempre més senzilla i econòmica si es duu a terme de forma amistosa que si s'acaba portant el cas als tribunals. És important tenir en compte que, en cas dobrir la via judicial, les parts perdran el control sobre la solució final.
A més, la subhasta pot suposar una pèrdua econòmica per a les parts, ja que el bé pot ser adjudicat per preus inferiors als que es manegen al mercat de compravenda d'habitatge.
