COMPRAR PARA ALQUILAR: Los errores más comunes
En el siglo XXI comprar propiedades para alquilarlas, sigue siendo una de las maneras más seguras de construir un patrimonio. Eso sí, como todo en la vida, hay que saber hacerlo y hacerlo bien.
La pregunta del millón es ¿Por qué invertir en inmuebles? ¿Por qué comprar para alquilar? Con la cantidad de opciones para invertir que hay por allí, ¿qué ventajas ofrece el sector inmobiliario?
Principalmente porque una vivienda es un activo estable y más seguro y los bancos confían en el valor de los inmuebles sean del tipo que sean: edificios, pisos, casas, trasteros, parkings, etc. Por este motivo, solicitar una hipoteca para comprar un piso y luego alquilarlo es lo que se llama deuda óptima ya que te apalancas con el banco y utilizas su dinero para hacer la compra.
Por otro lado, si haces bien tus números el alquiler no sólo cubrirá la hipoteca y todos los gastos del inmueble, sino que además te generará un dinero extra cada mes, para siempre, mientras lo tengas alquilado. Y eso se llama tener inteligencia financiera.
En referencia a la compra de la vivienda para alquilar, hemos de tener en cuenta que todo el mercado es cíclico y que, por tanto, habrá momentos mejores y peores en los que comprar un piso para alquilar.
Generalmente, las mejores oportunidades aparecen en mercados bajistas, es decir cuando hay crisis y apenas hay ventas. Esto no quiere decir que en los momentos alcistas del mercado no puedas encontrar oportunidades, que también, pero que en el primer caso hay muchas más opciones. Eso sí, el inconveniente es que durante las crisis los bancos son más reticentes a la hora de ofrecer la financiación necesaria, con lo que tendrás que tener ahorrado cierto dinero para poder hacer alguna operación.
A continuación, se resumen los errores más comunes al comprar un piso para alquilar:
No hacer bien los números
No solo importa cuánto cuesta la vivienda, sino que hay que tener en cuenta por cuánto lo podrás alquilar y sumar bien todos los gastos: comisiones a intermediarios, gastos anuales (IBI, comunidad, seguros), provisión de fondos para mantenimiento, porcentaje de financiación, etc.
Pensar que la vivienda sube de precio
En la mayoría de casos esto es cierto. No obstante, habrá momentos del ciclo de mercado que el precio de nuestra vivienda bajará, pero aun cuando esto pase, no nos debe de preocupar. Esto es porque nuestra atención debe de estar en lo que nos renta todos los meses, y no en una posible revalorización.
Ser impacientes
La clave es tener tu propio criterio de inversión y hacer un plan de lo que quieres conseguir y en qué plazo. Nuestra recomendación es que no te lances a comprar sin tener todos los conocimientos y sobretodo, sin haber visto pisos suficientes.
Emocionarse con un inmueble concreto
Es imprescindible es ser racional y analizar todos los inmuebles desde los números. No te dejes llevar por la emoción ya que esta no es una buena consejera. Puedes seguir tu intuición, pero siempre que los números salgan. Solo tienes que preguntarte, ¿Aquí viviría alguien? Y ¿Me costará más o menos alquilarlo?
No ser realistas
Caemos en este error cuando pensamos que nuestro piso es especial y que vamos a alquilarlo por un 25% más o pensar que se va a revalorizar mucho. Aquí lo más inteligente es pensar en el presente y ponerse en el peor de los casos, es decir pensar cuánto es el alquiler más bajo por el que lo puedas alquilar, aún en un ciclo de mercado bajista y hacer tus números con esa premisa en mente.
Intentar dominar todos los pasos del proceso
Tratar de hacerlo todo tú mismo es un error porque no somos expertos en todo. Nuestra recomendación es que contrates a profesionales. Esto aplicaría en el caso de tener que hacer reformas, o para la búsqueda de inquilinos, o sacar fotografías, o incluso apoyarse en una agencia inmobiliaria.
Comenzar sin liquidez financiera
Utilizar todo nuestro dinero para comprar un piso y luego quedarnos con nada no es la mejor forma de actuar, ya que si viniera un gasto extra no podremos hacerle frente. Es muy importante por ello apalancarse bien en el dinero de los bancos pidiendo hipoteca para la compra, repito, aunque dispongas de todo el dinero. Con una buena negociación, los bancos financian sin problemas el 80% de un piso, aunque sea catalogado como “segunda residencia” e incluso hasta el 100% si son pisos de banco.
No contratar un seguro de impago
Este puede que sea el error más grave de toda la lista, junto con el de no hacer bien los números. Hoy en día y más después de la pandemia, es importantísimo poder dormir tranquilo/a y contratar un seguro de impago es requisito imprescindible para ello. Por un importe de alrededor del 5% de la renta anual estarás cubierto/a ante cualquier impago o vandalismo y además, la aseguradora se encargará de toda la gestión en caso de que sea necesario.
Pensar que necesitas tener mucho dinero para comprar para alquilar
Este es un error muy común, ya que pensamos que necesitamos muchísimo dinero para comprar un piso para alquilar. Por regla general los pisos que ofrecen la mayor rentabilidad tienen un rango de precio entre los 40.000 y los 80.000€ ya que estos se suelen alquilar entre los 350 y 650€/mes, dependiendo de dónde vives. Y me dirás, bueno, donde yo vivo no hay piso por esos precios. Puede que tengas razón, en el centro de Barcelona no los encontrarás, pero en los alrededores y en las ciudades cercanas los hay. Solo hay que saber buscarlos. Además, cualquier pueblo con más de 100.000 habitantes te vale.
Por si todavía no crees que es posible encontrar buenas oportunidades y conseguir hacer operaciones de comprar para alquilar exitosas, te voy a poner mi propio ejemplo, con un piso que compré en un barrio trabajador de Valencia en el 2017. Te dejo los números para que te hagas una idea:
Precio compra: 40.000€
Honorarios inmobiliaria: 4.000€
Alquiler mensual: 490€/mes
Gastos de comunidad: 240€/año
IBI: 155€ /año.
Seguro de hogar: 250€/año
Seguro de impago: 400€/año
Mantenimiento: 470€/año
Importe financiado: 32.000€
Importe hipoteca anual:1.176€/año
Capital propio que he puesto para la operación: 17.350€
Gastos anuales incluyendo hipoteca: 2691€
Beneficio después de pagar la hipoteca y todos los gastos: 2691€ lo que equivale a 265,75€/mes limpios.
Rentabilidad bruta: 11.91%
Rentabilidad neta: 8.62%
Esto quiere decir que con una inversión de 17.000€ recibo al mes limpio y después de impuestos 3.078€ al año, con lo que recuperaré mi inversión en 5.63 años después de los cuales, el activo seguirá generando ingresos infinitos mientras lo tenga alquilado independientemente de su posible revalorización.
Y este es solo un ejemplo, hay miles por allí y se encuentran todos los días. ¿Te das cuenta del potencial que tiene esto?
Si estás interesada o interesada en la compra de algún activo como este, tenemos estas dos opciones para ti. Son dos pisos en Lleida que ya están alquilados y con buenos números. Te los dejo a continuación.
Piso nº 1:
45m² – 1 habiración
Ascensor, tercera planta, zona residencial, año 1995. Amueblado.
Precio: 52.000€
Alquiler mensual: 400€/mes – Alquilado en marzo 2021 por 7 años con seguro de impago
Ibi anual 143,39€
Basuras 54,1€
Comunidad 40 €/ més
Suma gastos anuales 677,49€
Beneficio neto anual 4122 € = 343,5/mes
Rentabilidad neta: 7,9 %
Piso nº 2:
50 m² – 1 habitación
LOFT, Ascensor, última planta, edificio pleno centro zona comercial, año 1991
Precio: 32.000€
Alquiler mensual: 289,56€/mes – Alquiler renovado el 01/06/20 hasta 01/06/23
Ibi anual 184.01€
Basuras 54,1€
Comunidad 40 €/ més
Suma gastos anuales 718.2€
Beneficio neto anual 2756,52 € = 229.71€/mes
Rentabilidad neta: 8.6%
