COMPRAR PER LLOGAR: Els errors més comuns
Al segle XXI comprar propietats per llogar-les, continua sent una de les maneres més segures de construir un patrimoni. Això sí, com tot a la vida, cal saber fer-ho i fer-ho bé.
La pregunta del milió és Per què invertir en immobles? Per què comprar per llogar? Amb la quantitat d'opcions per invertir que hi ha, quins avantatges ofereix el sector immobiliari?
Principalment perquè un habitatge és un actiu estable i més segur i els bancs confien en el valor dels immobles siguin del tipus que siguin: edificis, pisos, cases, trasters, pàrquings, etc. Per aquest motiu, sol·licitar una hipoteca per comprar un pis i després llogar-lo és el que s'anomena deute òptim ja que et palanques amb el banc i utilitzes els seus diners per fer la compra.
D'altra banda, si fas bé els teus números, el lloguer no només cobrirà la hipoteca i totes les despeses de l'immoble, sinó que a més et generarà uns diners extra cada mes, per sempre, mentre els tinguis llogat. I això es diu tenir intel·ligència financera.
Pel que fa a la compra de l'habitatge per llogar, hem de tenir en compte que tot el mercat és cíclic i que, per tant, hi haurà moments millors i pitjors en què comprar un pis per llogar.
Generalment, les millors oportunitats apareixen en mercats baixistes, és a dir quan hi ha crisi i gairebé no hi ha vendes. Això no vol dir que en els moments alcistes del mercat no hi puguis trobar oportunitats, que també, però que en el primer cas hi ha moltes més opcions. Això sí, l'inconvenient és que durant les crisis els bancs són més reticents a l'hora d'oferir el finançament necessari, de manera que hauràs de tenir estalviats certs diners per poder fer alguna operació.
A continuació, es resumeixen els errors més comuns en comprar un pis per llogar:
No fer bé els números
No només importa quant costa l'habitatge, sinó que cal tenir en compte per quant el podràs llogar i sumar bé totes les despeses: comissions a intermediaris, despeses anuals (IBI, comunitat, assegurances), provisió de fons per a manteniment, percentatge de finançament, etc.
Pensar que l'habitatge puja de preu
En la majoria de casos això és cert. No obstant això, hi haurà moments del cicle de mercat que el preu del nostre habitatge baixarà, però tot i que això passi, no ens deu preocupar. Això és perquè la nostra atenció deu estar en allò que ens rendeix cada mes, i no en una possible revaloració.
Ser impacients
La clau és tenir el teu propi criteri dinversió i fer un pla del que vols aconseguir i en quin termini. La nostra recomanació és que no et llancis a comprar sense tenir tots els coneixements i sobretot, sense haver vist prou pisos.
Emocionar-se amb un immoble concret
És imprescindible ser racional i analitzar tots els immobles des dels números. No us deixeu portar per l'emoció ja que aquesta no és una bona consellera. Pots seguir la teva intuïció, però sempre que els números surtin. Només t'has de preguntar,Aquí hi viuria algú? I Em costarà més o menys llogar-ho?
No ser realistes
Caiem en aquest error quan pensem que el nostre pis és especial i que el llogarem per un 25% més o pensar que es revalorarà molt. Aquí el més intel·ligent és pensar en el present i posar-se en el pitjor dels casos, és a dir pensar quant és el lloguer més baix pel que el puguis llogar, encara en un cicle de mercat baixista i fer els teus números amb aquesta premissa al cap.
Intentar dominar tots els passos del procés
Intentar fer-ho tot tu mateix és un error perquè no som experts en tot. La nostra recomanació és que contractis a professionals. Això aplicaria en el cas d'haver de fer reformes, o per a la recerca d'inquilins, o fer fotografies, o fins i tot recolzar-se en una agència immobiliària.
Començar sense liquiditat financera
Utilitzar tots els nostres diners per comprar un pis i després quedar-nos amb res no és la millor manera d'actuar, ja que si vingués una despesa extra no podrem fer-hi front. És molt important per això palanquejar-se bé en els diners dels bancs demanant hipoteca per a la compra, repeteixo, encara que disposis de tots els diners. Amb una bona negociació, els bancs financen sense problemes el 80% d'un pis, encara que sigui catalogat com a “segona residència” i fins i tot fins al 100% si són pisos de banc.
No contractar una assegurança d'impagament
Aquest potser és l'error més greu de tota la llista, juntament amb el de no fer bé els números. Avui dia i més després de la pandèmia, és importantíssim poder dormir tranquil/a i contractar una assegurança d'impagament és requisit imprescindible per fer-ho. Per un import al voltant del 5% de la renda anual estaràs cobert/a davant de qualsevol impagament o vandalisme ia més, l'asseguradora s'encarregarà de tota la gestió en cas que sigui necessari.
Pensar que necessites tenir molts diners per comprar per llogar
Aquest és un error molt comú, ja que pensem que necessitem moltíssims diners per comprar un pis per llogar. Per regla general els pisos que ofereixen la major rendibilitat tenen un rang de preu entre els 40.000 i els 80.000 € ja que aquests se solen llogar entre els 350 i 650€/mes, depenent d'on vius. I em diràs, bé, on jo visc no hi ha pis per aquests preus. Potser tens raó, al centre de Barcelona no els trobaràs, però als voltants ia les ciutats properes n'hi ha. Només cal saber buscar-los. A més, qualsevol poble amb més de 100.000 habitants et val.
Per si encara no creus que sigui possible trobar bones oportunitats i aconseguir fer operacions de comprar per llogar reeixides, et posaré el meu propi exemple, amb un pis que vaig comprar en un barri treballador de València el 2017. Et deixo els números perquè et facis una idea:
Preu compra: 40.000€
Honoraris immobiliària: 4.000€
Lloguer mensual: 490€/mes
Despeses de comunitat: 240€/any
IBI: 155€/any.
Assegurança de la llar: 250€/any
Assegurança d'impagament: 400€/any
Manteniment: 470€/any
Import finançat: 32.000€
Import hipoteca anual: 1.176€/any
Capital propi que he posat per a l'operació: 17.350 €
Despeses anuals incloent hipoteca: 2.691 €
Benefici després de pagar la hipoteca i totes les despeses: 2691€ el que equival a 265,75€/mes nets.
Rendibilitat bruta: 11.91%
Rendibilitat neta: 8.62%
Això vol dir que amb una inversió de 17.000€ rebo al mes net i després d'impostos 3.078€ a l'any, de manera que recuperaré la meva inversió en 5.63 anys després dels quals, l'actiu continuarà generant ingressos infinits mentre el tingui llogat independentment de la possible revaloració.
I aquest és només un exemple, n'hi ha milers i es troben cada dia. Ta'n adones del potencial que té això?
Si estàs interessada o interessada a la compra d'algun actiu com aquest, tenim aquestes dues opcions per a tu. Són dos pisos a Lleida que ja estan llogats i amb bons números. Te'ls deixo a continuació.
Pis núm. 1:
45m² – 1 habitació
Ascensor, tercera planta, zona residencial, any 1995. Moblat.
Preu: 52.000€
Lloguer mensual: 400€/mes – Llogat al març 2021 per 7 anys amb assegurança d'impagamentv
Ibi anual 143,39€
Escombraries 54,1€
Comunitat 40 €/ més
Suma despeses anuals 677,49€
Benefici net anual 4122 € = 343,5/mes
Rendibilitat neta: 7,9 %
Pis núm. 2:
50 m² – 1 habitació
LOFT, Ascensor, darrera planta, edifici ple centre zona comercial, any 1991
Preu: 32.000€
Lloguer mensual: 289,56€/mes – Lloguer renovat el 01/06/20 fins el 01/06/23
Ibi anual 184.01€
Escombraries 54,1€
Comunitat 40 €/ més
Suma despeses anuals 718.2€
Benefici net anual 2756,52 € = 229.71 €/mes
Rentabilidad neta: 8.6%"
