Què és el contracte d'arres?
Un contracte d'arres és un acord privat entre un comprador i un venedor per formalitzar un compromís previ d'adquisició d'un bé o immoble. A aquesta figura també se la sol anomenar bestreta.
La signatura del contracte d'arres comporta un pagament, en concepte de senyal, per part del comprador per la quantitat que acordin les parts. Es formalitza així un compromís de compra que, en cas d'incompliment per part del venedor o del comprador, comportaria una penalització.
D'aquesta manera un comprador interessat en una propietat evita que un altre possible comprador se li avanci i adquireixi l'immoble. Moltes vegades, el comprador està buscant hipoteca, o negociant amb el banc les condicions de finançament, i vol afrontar aquests tràmits amb la tranquil·litat que l'habitatge que vol adquirir no segueix al mercat.
Qui fa un contracte d'arres?
El contracte d'arres pot ser redactat per les figures següents:
- Un particular: En els casos en què l'immoble es ven entre dos particulars. Habitualment la redacció la duu a terme el venedor.
- La Immobiliària: En els casos en què es contractin els seus serveis, per a la venda de l'habitatge, s'encarregarà de l'elaboració del contracte d'arres. El cost sol estar inclòs a la comissió que cobren.
- Agent: En els casos que es contracti un professional especialitzat al sector.
Obligatorietat o no d'un contracte d'arres
Actualment el contracte d'arres no és obligatori.
No obstant, es recomana encaridament la seva elaboració, per tal d'evitar problemàtiques durant l'operació de compra de l'habitatge.
Pel que fa al moment de la signatura, el contracte d'arres tindrà la mateixa validesa legal tant si se signa davant notari com si no.
Quins tipus de contractes d'arres hi ha?
N'hi ha tres, i és important definir, en el pacte d'arres de quina mena són, perquè les conseqüències d'incomplir-ne l'una o l'altra varien.
– Arres confirmatòries
Les arres confirmatòries són una bestreta per assegurar que el contracte es realitzarà, i que es descompta de la quantitat total.
El lliurament d'arres es fa en el moment en què se signa el contracte, i és quan el comprador paga el pactat al propietari. Aquest pagament queda reflectit al contracte i, habitualment, és un import aproximat del 10% del preu final, que, recorda, es descompta del pagament total.
– Arres penals
Les arres penals estableixen una pena de comú acord, és a dir, determinen la quantitat que cal abonar en cas que hi hagi un incompliment per una de les parts. Aquestes tenen una clàusula penal i, si no es compleixen, es recorre a un procediment judicial de reclamació d'execució del contracte, cas que té moltes possibilitats d'èxit, sempre que estigui tot ben especificat en el contracte que se signi.
– Penitencials o de desistiment
Aquestes són les més habituals, i és precís que estiguin ben definides al contracte. En el cas que no ho estiguin, les arres es consideraran confirmatòries, i passaran a ser una bestreta de la quantitat final, per això és important deixar clara la voluntat de tots dos.
Les arres penals permeten, a una de les parts, desistir i que no es porti a terme el contracte, sense necessitat d'haver de provar danys, però complint amb les penalitzacions que s'hagin determinat a la signatura.
Estan regulades expressament al art 1454 del Codi Civil, i determinen les condicions d'incompliment, diferents en cada cas:
- Comprador, perd la quantitat entregada, que passa a mans del venedor.
- Venedor, ha d'abonar el doble d'aquesta quantitat, al comprador.
Quina informació ha d'incloure un contracte d'arres?
En un contracte d'arres estandarditzat es troba la informació següent:
- Dades personals del comprador i el venedor.
- Informació sobre l'habitatge o immoble objecte del procés de compravenda com la seva adreça, dades del registre, número de la cèdula d'habitabilitat, etc. En cas que tingués càrregues, aquestes haurien de quedar reflectides.
- Import del senyal que el comprador lliura al venedor per a la signatura del mateix. Aquests diners es descompten del preu final de venda acordat entre les parts.
- Preu pel qual se signa la compravenda de la casa i la seva forma de pagament. També especifiquen les despeses que abona el comprador i les que paga el venedor.
- Termini màxim en què el contracte de compravenda ha de ser signat.
- El tipus d'arres que es signaran. Si són confirmatòries, penals o penitencials i la data de caducitat del contracte.
- La signatura del comprador i del venedor.
Terminis d'un contracte d'arres
Principalment trobem dues casuístiques durant l'explotació del contracte d'arres:
– Casos de venciment: On se supera la data límit del contracte; és a dir, que aquest venç. Aquesta situació pot comportar conseqüències econòmiques greus per al comprador, ja que pot perdre la suma de diners aportats inicialment.
– Cas de pròrroga d'aquest: Normalment, als contractes d'arres hi ha la possibilitat d'estendre la data límit de validesa del contracte, sempre que ambdues parts hi estiguin d'acord.
Què passa si no em concedeixen la hipoteca després d'haver signat un contracte d'arres?
En els casos en què, al comprador, l'entitat bancària denegui la hipoteca després de la signatura del contracte d'arres, la quantitat que s'ha pagat, en concepte d'arres, no es recupera llevat que al document s'inclogui una clàusula expressa que ho permeti.
En els darrers anys, perquè es retornin les arres, la clàusula comentada anteriorment acostuma a incloure's de tal manera que sol·licita un mínim de tres ofertes formals de
diferents entitats bancàries on indiquin que es denega la hipoteca al comprador.
