¿Qué es el contrato de arras?
Un contrato de arras es un acuerdo privado entre un comprador y un vendedor para formalizar un compromiso previo de adquisición de un bien o un inmueble. A esta figura también se la suele denominar anticipo.
La firma del contrato de arras conlleva un pago, en concepto de señal, por parte del comprador por la cantidad que acuerden las partes. Se formaliza así un compromiso de compra que, en caso de incumplimiento por parte del vendedor o del comprador, acarrearía una penalización.
De esta manera un comprador interesado en una propiedad evita que otro posible comprador se le adelante y adquiera el inmueble. En muchas ocasiones, el comprador está buscando hipoteca, o negociando con el banco las condiciones de financiación, y quiere afrontar estos trámites con la tranquilidad de que la vivienda que desea adquirir no sigue en el mercado.
¿Quién hace un contrato de arras?
El contrato de arras puede ser redactado por las siguientes figuras:
- Un particular: En los casos en que el inmueble se vende entre dos particulares. Habitualmente la redacción la lleva a cabo el vendedor.
- La Inmobiliaria: En los casos en que se contraten sus servicios, para la venta de la vivienda, se encargará de la elaboración del contrato de arras. El coste suele estar incluido en la comisión que cobran.
- Agente: En los casos que se contrate un profesional especializado en el sector.
Obligatoriedad o no de un contrato de arras
Actualmente el contrato de arras no es obligatorio.
No obstante, se recomienda encarecidamente su elaboración, con el objetivo de evitar problemáticas durante la operación de compra de la vivienda.
Respecto al momento de la firma, el contrato de arras tendrá la misma validez legal tanto si se firma ante notario como si no.
¿Qué tipos de contratos de arras existen?
Hay tres, y es importante definir, en el pacto de arras de qué tipo son, porque las consecuencias de incumplir una u otra varían.
– Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son un anticipo para asegurar que el contrato se va a realizar, y que se descuenta de la cantidad total.
La entrega de arras se hace en el momento en el que se firma el contrato, y es cuando el comprador paga lo pactado al propietario. Dicho pago queda reflejado en el contrato y, habitualmente, es un importe aproximado del 10% del precio final, que, recuerda, se descuenta del pago total.
– Arras penales
Las arras penales establecen una pena de común acuerdo, es decir, determinan la cantidad que se debe abonar en caso de que haya un incumplimiento por una de las partes. Éstas tienen una cláusula penal y, si no se cumplen, se recurre a un procedimiento judicial de reclamación de ejecución del contrato, caso que tiene muchas posibilidades de éxito, siempre que esté todo bien especificado en el contrato que se firme.
– Penitenciales o de desistimiento
Éstas son las más habituales, y es preciso importante que estén bien definidas en el contrato. En el caso en que no lo estén, las arras se consideraran confirmatorias, y pasaran a ser un anticipo de la cantidad final, de ahí la importancia de dejar clara la voluntad de ambos.
Las arras penales permiten, a una de las partes, desistir y que no se lleve a cabo el contrato, sin necesidad de tener que probar daños, pero cumpliendo con las penalizaciones que se hayan determinado en la firma.
Están reguladas expresamente en el art 1454 del Código Civil, y determinan las condiciones de incumplimiento, diferentes en cada caso:
- Comprador, pierde la cantidad entregada, que pasa a manos del vendedor.
- Vendedor, debe abonar el doble de esa cantidad, al comprador.
¿Qué información debe incluir un contrato de arras?
En un contrato de arras estandarizado se encuentra la siguiente información:
- Datos personales del comprador y el vendedor.
- Información sobre la vivienda o inmueble objeto del proceso de compraventa como su dirección, datos del registro, número de la cédula de habitabilidad, etc. En caso que tuviera cargas, éstas deberían quedar reflejadas.
- Importe de la señal que el comprador entrega al vendedor para la firma del mismo. Este dinero se descuenta del precio final de venta acordado entre las partes.
- Precio por el que se firma la compraventa de la casa y su forma de pago. También especifican los gastos que abona el comprador y los que paga el vendedor.
- Plazo máximo en que el contrato de compraventa debe ser firmado.
- El tipo de arras que se van a firmar. Si son confirmatorias, penales o penitenciales y la fecha de caducidad del contrato.
- La firma del comprador y del vendedor.
Plazos de un contrato de arras
Principalmente, encontramos dos casuísticas durante la explotación del contrato de arras:
– Casos de vencimiento: Donde se supera la fecha límite del contrato; es decir, que éste vence. Esta situación puede conllevar consecuencias económicas graves para el comprador, ya que puede perder el monto de dinero aportado inicial.
– Caso de prórroga de éste: Normalmente, en los contratos de arras existe la posibilidad de extender la fecha límite de validez del contrato, siempre que ambas partes estén de acuerdo.
¿Qué sucede si no me conceden la hipoteca después de haber firmado un contrato de arras?
En los casos en que, al comprador, la entidad bancaria deniegue la hipoteca tras la firma del contrato de arras, la cantidad que se ha pagado, en concepto de arras, no se recupera salvo que en el documento se incluya una cláusula expresa que lo permita.
En los últimos años, para que se retornen las arras, la cláusula comentada anteriormente acostumbra a incluirse de tal manera que solicita un mínimo de tres ofertas formales de
diferentes entidades bancarias donde éstas indiquen que se deniega la hipoteca al comprador.
