¿Qué es la amortización de una hipoteca?
La amortización hipotecaria consiste en la liquidación de la deuda hipotecaria pendiente con el banco (tanto los intereses como el capital).
Existen dos tipos de amortización:
- Total: Cuando se paga el 100% de la deuda.
- Parcial: Cuando se devuelve de golpe solo parte de la deuda.
En España, como en muchos otros países, las hipotecas siguen habitualmente el sistema de amortización francés, que genera cuotas constantes pero concentrando el pago de intereses en los primeros años de vigencia de la hipoteca y el grueso de la devolución del capital en los últimos.
Por lo tanto, cuanto antes se realice la amortización hipotecaria, mayor es el ahorro en intereses, pero paralelamente, mayor resultará el desembolso económico que se deba hacer de una sola vez por lo que disminuirá nuestra liquidez.
¿Qué cantidad de hipoteca puede amortizarse sin penalización?
Previa a la respuesta de dicha pregunta, se ha de tener en cuenta que a la hora de negociar tu hipoteca es primordial negociar este apartado ya que el banco sólo podrá cobrar una penalización si así se indicó en el contrato hipotecario firmado.
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 el 16 de junio de 2019, la comisión por amortización anticipada no puede ser superior a la pérdida financiera sufrida por el banco. Este cálculo depende de la previsión que tengan los tipos de interés en el momento de la concesión de la hipoteca en comparación a la previsión que existe en el momento de la amortización.
En caso que se haya firmado la hipoteca antes del 16 de junio de 2019, se deberá revisar lo pactado en la escritura con la entidad bancaria.
Si existe, esta comisión no podrá ser superior a las siguientes cantidades:
- Hipotecas con interés variable: El importe máximo de la penalización es de un 0,15%, en base a la cantidad que se amortice y siempre que se devuelva en los primeros 5 años de contrato. En caso que lo comentado suceda durante los 3 primeros años, te podrán cobrar hasta el 0,25% del importe amortizado. En los años posteriores, no te pueden cobrar ninguna penalización.
- Hipotecas con interés fijo: El coste máximo de esta comisión puede ser de hasta el 2% sobre la cantidad amortizada, si lo devuelves en los primeros 10 años de contrato. Pasado ese plazo, la penalización no podrá superar el 1,5% del importe adelantado.
¿Cómo se lleva a cabo la amortización hipotecaria?
Una vez tomada la decisión y valorados los diferentes escenarios, se debe seguir el siguiente proceso:
- Contactar con el banco para comunicarle que se quiere pagar el préstamo por adelantado. Se puede hacer en la oficina habitual. En determinadas circunstancias, la entidad financiera podría cobrar una comisión.
- Indicar por escrito en qué fecha se realizará el ingreso adicional no previsto y cuál será la cantidad amortizada. Es un simple trámite, pero sirve para que quede constancia de la decisión.
- Una vez completado este proceso, ya se puede realizar el pago. En caso de que se trate de una cancelación total, la entidad financiera puede exigir que se le dé un preaviso. Si esto ocurre, no se podrá proceder a la liquidación de la deuda antes de la fecha que el banco indique. Hay que tener en cuenta que el periodo de preaviso máximo que marca la ley en estos casos es de un mes.
¿Es mejor amortizar la hipoteca o ahorrar?
Si te encuentras en la tesitura y no sabes si amortizar tu hipoteca o invertir los ahorros, hay que tener en cuenta diversos factores.
- Si el retorno neto de la inversión que se quiera hacer es superior a los intereses de la hipoteca, saldrá más rentable invertir. En cambio, amortizar la hipoteca te saldrá más a cuenta si los intereses que pagas son altos. Por este motivo, en los años iniciales del préstamo puede salir más a cuenta amortizar, ya que el préstamo francés explica que la cuota mensual aportada principalmente está destinada a la devolución de los intereses y en menor grado a la devolución de capital.
- Si tu hipoteca es variable, te convendrá hacer una amortización anticipada parcial cuanto más alto esté el euríbor, ya que el ahorro en los intereses que consigas será mayor. Por eso, actualmente, donde el euríbor está registrando máximos históricos, es un buen momento para amortizar tu hipoteca.Si decides hacerlo, puedes amortizar tu hipoteca antes o después de la revisión anual o semestral de la cuota. Si decides amortizarla antes de la revisión, la cuota que pagarás cada mes será inferior. Si lo haces después, amortizarás un volumen mayor de capital.
- Amortizar el préstamo hipotecario proporciona tranquilidad ya que permite saldar la deuda con la entidad bancaria y ahorrar intereses.
Conclusiones
Las circunstancias financieras de una persona o de una familia no son estáticas, pueden evolucionar a lo largo del tiempo. También el mercado es dinámico: los tipos de interés, el momento del ciclo económico o la rentabilidad del ahorro pueden ser diferentes a las vigentes cuando se tomó la decisión de suscribir un préstamo hipotecario. Por tanto, es bueno, desde el punto de vista de la salud financiera, reevaluar cada cierto tiempo la situación y decidir si conviene reducir o liquidar las deudas pendientes.
